王韶：百年未有之大变局，房地产变还是不变？

王韶 不谋万世者，不足以谋一时；不谋全局者，不足以谋一域！

当今世界正经历百年未有之大变局。彼时大多中国人或不解，或理解不深透！

何谓百年未有之大变局？

既指世界正在经历的大态势，也指中国面临的大态势，且两大态势彼此影响、互为因果。这是客观世界的自然演化，超乎人们想象，超越人们固有思维，超出人类认知规律的沧桑巨变。

刚过去的2020年，全球政治、经济、文化、社会、生态等不可避免地加速了前所未有的变局－－突如其来的新冠疫情；不断冒头的保护主义、民粹主义思潮；窜升的逆全球化态势；剧烈的大国竞争；重塑世界的科技革命和产业变革……

“大变局”意识体现了领袖的高瞻远瞩和大国担当！

穷则思变，变则通，通则久！

“百年未有之大变局”，变就变在前所未有、百年罕遇，变在立破并举、涤旧焕新。顺天者昌，逆天者亡！这就要求我们的思维方式和体系要迅速调整到适应这一巨变中去。

变是建成现代化强国、实现民族伟大复兴的必然趋势，唯变方能“立局”，抓住历史机遇；唯变方能“破局”，应对复杂严峻的挑战，这需要我们保持清醒的意识定力、面对困难永不言弃的毅力和敢于破旧立新的魄力，还要策略得当有力！

房地产是中国经济社会的晴雨表、火车头，与社会经济发展休戚相关，关乎社会民生福祉。大变局下，房地产业不可能独善其身，“变”是房地产业客观发展的需要，不变的是房地产业永恒的责任和担当！

坚持底线思维、逆向思维和系统思维是房企应对“大变局”必须具备的思维模式。

变化一：房地产业不是“救世主”，是“稳定器”

房地产对中国经济社会的意义无庸置疑，尤其在经济“低迷”时期，对经济恢复具有较强的刺激作用。

1998-2019年，中国房地产年度完成投资额由3614亿元提高至13.22万亿元，增长36.58倍，年均增速18.7%。

房地产业增加值对GDP增速贡献率在0.5%-8.2%之间，值得注意的是，随着国家经济发展方式的转型升级，在“没有最严，只有更严”的调控之下，房地产业贡献率明显回落，至2019年为3.6%。

传统房地产业对经济拉动作用已不如过去，房地产业对GDP的贡献主要来自资产价值上升，而非工程量。以此同时，2019年中国城镇户籍居民人均居住面积达到39﹒8平方米，户均住房超过1套，房地产市场发生了根本性变化。

大变局下，国家明确不把房地产作为短期刺激经济的手段，推动金融和房地产同实体经济均衡发展，尽管很多人不愿意接受这个改变，仍心存幻想，寄望于房地产业依旧充当“救世主”。这其实并不现实，“大变局”中，“稳定”才是硬道理！

变化二：“高杠杆、高负债、高周转”成“绝唱”

房地产影响投资和消费，事关民生和发展，党和国家一再要求牢牢坚持“房住不炒”的定位，时刻绷紧房地产市场调控这根弦……

大变局下，房地产宏观政策环境、国内外社会经济环境、政府与消费者需求、金融和土地供应方式等均发生重大转变。房地产产业定位和市场属性由单纯的经济属性为主逐渐向社会属性与民生属性转变；住房的投资属性和资产属性逐渐向居住属性和消费属性……在“房住不炒”的主基调之下，“维稳而不刺激，托底而不放松”将成为主旋律。

房地产金融审慎管理制度、“三道红线”融资监管新规、房地产贷款限额管理等等都对未来房地产市场产生重大影响，量、价、利都不能和往昔相提并论，头部企业集中度和区域市场分化更加激剧，对企业的品牌建设、财务运作、产品把控、销售回款、物业服务等能力提出更高要求。

“高杠杆、高负债” 对企业的资金运作能力提出严峻考验，稍有不慎将使“周转”失灵。防范风险，避免“灰犀牛”事件，改变增长方式是房地产企业必须跨越的一道槛，以往开发商乐此不疲的“高杠杆、高负债、高周转”将成为“绝唱”!

变化三：“不变应万变”等于慢性自杀

如前所述，我国房地产市场发生了根本性变化，从总体供给不足转为结构性失衡；从满足基本居住需求转为满足高品质生活需要；从单一商品住房开发转向多元化复合型建设；从重购轻租转向租购并举……

房地产面临市场、规则和模式等一系列升级和调整，许多过去我们耳熟能详的规律、方法、习惯已不再百试百灵。买地就能赚钱、建房就能赢利、卖房就能发财……变局下都将成为“天方夜谭”!

房子不等于家、结婚不要买房、可继承家族资产、居不需定所……“不买房的90后女生”马佳佳的一番话尽管过去了6年，但依然震聋发聩!

大变局下，“不变应万变”的自恋式思维不再是致胜的法宝，任性只会消极被动，慢性自杀！

变化四：从“水泥+钢筋”到“产业+生态+科技+文化”

在中国经济社会的起步阶段，房地产开发是天之骄子、众星捧月的“大红花”，城市配套及产业只是默默无闻的“绿叶”，或滞后，或无序，或缺失，只有“水泥+钢筋”堆砌的“石屎森林”，没有“产”（产业）！

缺乏内涵和质量的造城运动，既降低了企业的应变能力，也积聚了经济、社会和金融的风险，容易引发社会公平的矛盾和造成自然资源、社会资源的浪费，加大经济转型升级发展的难度，影响国家实现高质量发展。

“产业+生态+科技+文化”或许才是“大变局”下房地产业发展的正道－－密切围绕人们的美好生活和国家高质量发展，顺应互联网新科技和新消费的变化趋势，坚持“生态、生活、生产”深度融合，多业态互联，转变单一的商品住宅销售模式，向持有综合运营，或销售+持有。从卖房转向“卖生活”，实现产城融合。向城市居民和城市发展需要提供高品质的住房和配套性服务，为城市和企业提质增效，吸引就业、增加税收，增强城市活力，与城市、社会和谐共生。

物竞天择，适者生存！

“大变局”不以人们意志而转移，“危”与“机”并存，机遇永远垂青于时刻有准备的强者，明天的方向比今天的地位更重要！

结合国家和行业的发展导向，借“内循环”的巨大市场乘势而上，向存量要市场，向科技要力量，向服务要效益，扩大房地产内涵，延展产业链开发，整合资金、人才、资源、经验和社区消费群等方面的天然优势，展开“房地产+”“房地产+互联网+”等有益探索，主业与新业务并驾齐驱，房地产作为永续性行业，道路或许越走越宽广。

王韶 广东省房地产行业协会会长 观点地产新媒体专栏作者