房地产正在经历寒冬 物业服务行业却“生意盎然”

去年下半年，八部委整治规范房地产秩序等调控政策，使得房地产开发行业面临前所未有的困局，进而体现为房企的盈利能力大幅下降。

仅在A股，超过60家发布业绩预告的房企就出现了为数众多的净利润下滑甚至亏损等情况，其中不乏头部阵营的企业。比如，招商蛇口预计2021年归母净利润约为103亿元，同比减少15.35%；保利发展3月8日披露，预计去年归母净利润275.77亿元，跌幅也约4.74%。

房地产开发行业去金融杠杆已是大势所趋，房企开始告别过往的负债驱动型发展，转而探索向经营要效益，增量市场的发展空间逐渐缩小。

相较之下，存量属性突出的物业管理行业，总体仍保持了平稳健康发展，这也成为房企新的增长曲线之一。

政策面上，不同于房地产开发面临监管趋严，物管行业的政策基本以鼓励发展、规范引导为主，包括2020年“两会”政府工作报告首次提出发展社区服务，同年底十部委发布加强和改进住宅物业管理工作的相关意见，以及2021年11月国务院提出30项具体举措推动生活性服务业补短板、上水平等。

市场环境保障了物管行业的发展活力，观点新媒体统计的51家上市物管企业中，2021年中期全部实现营收正增长，平均增幅约为51.33%；其中，半年营收规模超过40亿元企业有9家，碧桂园服务达到115.6亿元。

利润视角看，上述统计物管企业除了朗诗绿色生活、烨星集团，其余企业的归母净利润同样均录得正增长，平均增幅则达66.33%；包括华润万象生活、世茂服务、融创服务等企业利润实现翻番。

截至目前，至少已有15家上市物管企业发布了盈利预告或全年财报，并无一例外地实现净利润大幅增长，增幅在25%-115%之间。

3月10日，碧桂园服务预计全年归母核心净利润将录得超过50%的增长；3月11日晚间，金科服务亦预计全年综合净利润、拥有人应占溢利录得增幅超过70%。粗略计算，这两家物管企业净利率均接近19%；而以开发业务为主的房企，在过往净利率若能高于10%已属不易。

物管企业业绩增长，一方面主要得益于在管物业建筑面积增加，导致物业管理服务收入增长。平安证券曾在研报中指，仅去年上半年，主流物企第三方在管面积占比均值就已升至53.3%，反映行业独立经营能力强化。

这同样也与传统地产开发业务对物管企业的支持减弱有所关联。国家统计局数据显示，2021年全国商品房销售面积17.94亿平方米，同比增幅1.9%，两年平均增长2.3%，呈放缓趋势。今年1-2月，房企的销售规模更是大幅下滑，对下游物管的规模贡献造成了不小影响，因而自主发展能有效对冲地产的风险。

另一方面则由于增值服务、城市服务的综合能力提升，探索新盈利增长点逐渐凸显成效。这代表了物管企业的业务边界从过往单一商住物业管理逐渐向社区乃至城市服务延伸。

头部企业转型较早，比如碧桂园服务2016年探索城市市政公共服务，万物云的城市服务起步于2018年，保利物业提出“百城千镇”等。

但城市服务相比于传统住宅物业管理服务能力要求更高，东兴证券指出，只有经过专业化、标准化和数字化建设之后，拥有了专业的服务能力、标准化可复制的服务体系与数字化的管理能力，才能在社区服务和城市服务中抢占先机。

同时随着智慧物业、智慧城市的大方向确定，物业管理赛道未来的发展空间仍十分巨大，企业的管理也有望进一步精细化。4月，观点机构主办的2022观点物业大会，将连续第二年举办，共同探讨物业的发展之路。

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