银行向“地产并购”开闸 但项目并购博弈仍存

作为房地产行业化解风险、实现出清最有效的市场化手段，项目并购在融资端的支持力度显著提高。

3月3日，碧桂园和美的置业分别获得招商银行(600036)150亿、60亿元地产并购专项融资额，同一天，福州万科也获得兴业银行(601166)并购贷款近30亿元。一日之内，三家房企获得专项融资支持，项目收购的支持力度显著提高。

据和讯房产不完全统计，2022年以来，招商蛇口(001979)、建发地产等十余家房企陆续获得并购资金支持。根据中指院数据，并购资金规模近千亿。随着资金快速注入出险房企的项目，行业的流动性危机也将在很大程度上得以缓解。

不过，前提是并购项目的进度可以尽快提高，就目前而言，地产的项目并购并非一帆风顺，还存在诸多博弈，而能否解决这些问题，将成为掣肘行业出清的关键因素。

并购融资加码

3月3日，碧桂园与招商银行签署战略合作，获150亿地产并购融资额度。同日，美的置业也获得了招商银行120亿元的资金支持，其中，60亿元专门用于地产并购。

虽然是专项支持，但并不是直接放款，从具体方式来看，碧桂园和美的置业的业务品种均涉及并购贷款、并购基金、资产证券化、以及基于并购相关业务需求所衍生的创新类融资产品，还是需要房企凭借实力才能拿到钱。

据和讯房产不完全统计，2022年以来，招商蛇口、建发地产、保利置业、华润置地、绿城集团、大悦城(000031)、保利发展、瑞安房地产、万科、碧桂园、美的置业等十余家房企先后获得并购资金支持，既包括银行授予的专项额度，也包括企业注册的专项并购债券。

目前，流入房地产行业的并购融资规模已经接近千亿。中指院数据显示，截至目前，房企发行并购债融资38.2亿元，计划发行15亿元；银行提供并购贷款融资额度770亿元、发行并购债50亿元，计划发行100亿元，总计约973.2亿元。

目前来看，对于地产并购融资的支持呈现两个特点，一是支持房企从央企和国企逐步扩大至民企。从时间线来看，去年12月底，人民银行和银保监会联合印发《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》，开启了地产并购端的融资支持。

最早一批获得支持的房企包括招商蛇口、保利置业、华润置地、保利发展等央企，其中，招商蛇口公布将发行金额25.8亿元的并购中票，随后，华润置地与招商银行签署230亿并购融资战略合作协议，保利发展拟分期发行98亿元债券，部分用于收购地产项目。

随后，被支持的房企名单也进一步扩大，包括碧桂园、美的置业、瑞安房地产、绿城等房企纷纷获得资金支持，其中，额度较大的是碧桂园和瑞安房地产，分别获得150亿和100亿元，可见支持力度不小。

二是，对地产并购的支持更有针对性，比如，聚焦区域，福州万科获得兴业银行并购贷款近30亿元，用于支持福州万科通过股权收购、整体操盘的方式补充在建项目资金。业内认为，这笔并购贷款大概率用于福州的项目建设。

此外，对并购资金的用途也更有针对性，比如，瑞安房地产与浦发银行(600000)签100亿融资备忘录，积极支持瑞安房地产并购优质目标企业的股权或资产，并提到满足其ESG可持续发展所需要的资金需求以及金融服务需求。

并购进展缓慢

虽然对项目并购的融资力度不断加快，但目前来看，项目并购的成效还不明显。

据观察，在资产出售方面，出险房企化解风险的主要方式大概有两种，一种是出售优质物业资产，比如，富力、禹洲、中南、蓝光发展(600466)、中梁等房企均在短时间内迅速出售物业资产，物业资产比较优质，属于核心资产，因此比较容易出售。

第二种是退出项目公司股权，世茂、正荣、阳光城(000671)、祥生等房企均有相应动作，比如，世茂退出深圳贤合旧改项目，融创退出武汉甘露山文创城项目，恒大退出广州南沙童世界项目，这类项目大多占用资金较多，而且开发周期较长，成为房企优先剥离的资产。

项目层面的并购主要发生在房企合作类项目上，正荣、阳光城、祥生、恒大等采取这种方式，比如，正荣退出天津西青项目“和筑梅江”，由项目合作方美的置业接盘；祥生也退出多个项目的开发，将股权出售给合作方，诸如此类现象相对较多。

对此，中指研究院企业事业部研究负责人刘水认为，主要原因是作为项目共同的股东，无论从项目质量还是财务结构层面，受让方对合作项目更为熟悉和了解，可以节省大量尽调的时间成本，落地更快。

他进一步表示，受让方前期已经在合作项目上有大量的资金投入，项目能否顺利开工、销售，也同样影响着受让方的流动性、收益，受让方更有动力化解已参与项目的风险。如果合作项目是受让方的并表子公司，并购并不会增加额外债务，财务处理更便捷。

对于地产项目层面的市场化并购，目前进展比较缓慢。在业内看来，一方面是因为市场并购主力多以国企和央企为主，在决策流程上要求比较严格，另一方面，形势变化转瞬即逝，买卖双方之间的价格谈判比较艰难。

“不能依靠贱卖资产去还债务，否则资产贱卖完了也很难还清债务。”恒大集团掌门人许家印日前公开喊话，任何时候都不能贱卖公司资产，要注意防范资产处置过程中的漏洞问题。

“暂时还没有。”四大AMC之一的某公司相关负责人表示，他们接洽了很多项目，但现在进展不大，原因对方没有提及，不过，他此前曾表示，并购项目时，审计和尽职调查要做到位，否则民营老板盲目扩张，直接丢给国企接盘，很容易造成国有资产损失。

 “相比去年底，现在买方的出价要好些。”一位不愿具名的出险房企的相关人表示，当前，地产项目并购的最大难点在于交易价格，有人想低价购买，有人想高价出售，这个博弈非常艰难。

并购桎梏能否破除？

并购价格谈判只是表象，其背后的博弈非常复杂，当前，项目并购仍存在诸多障碍，比如，出险房企较多，而且普遍存在惜售心理。

刘水认为，如果现在急于出售项目，资产可能被压价，并且还会影响手中存货的估值，如果剩余资产质量不高，不利于维持后期经营，长期来看又增加了新的经营风险。

行业周期也是一个重要影响因素，天风证券分析师韩笑认为，来自中国及海外的数据显示，并购浪潮常发生在经济持续高速增长时期，罕见逆周期收并购高潮；此外，收并购市场与招拍挂市场在热度上具有较强的一致性，在招拍挂市场冷淡的当下，优质房企对于收并购的态度可能同样趋于观望。

还有一点值得关注，即并购资金的使用是否会受到监管，此前，招商蛇口30亿元并首期发行25.8亿元购票据，虽然12.9亿元用于收购住宅项目公司股权，但据报道，该资金没有流向出险房企，而是从上海国企手中收购项目。

华泰证券研究所副所长张继强表示，政策落实需要银行有额度+房企有意愿+监管有支持，而落实的难点，一是优质收并购项目不足；二是出险企业尽调难度较大，国企需要兼顾收益和社会责任，如何商定对价是关键；三是信息披露尺度难把握；四是配套政策还需跟上。

“进一步推动收并购需要政策与资金支持，也需要稳定需求端的预期和信心。”韩笑认为，中长期行业大周期的均值回归决定房企逆周期扩张的谨慎，中短期变化的不确定性进一步考验房企加杠杆的魄力和决心。

目前，从宏观政策到市场表现都趋于向好，中国银行(601988)保险监督管理委员会主席郭树清3月2日表示，房地产泡沫化金融化势头得到根本扭转，这意味着对地产的调控已经到顶，地产会平稳的转换。

行业层面，精准调控和因城施策正在成为调控的主基调。菏泽、重庆、郑州等城市出现了降首付、降利率、放松限购等政策调整，此外，广州和成都等城市适度降低了监管账户内的资金余额比例，这将一定程度上缓解房企的流动性。

随着预期好转，叠加并购融资额度的不断提升，无疑将提高房企参与项目并购的活跃度，不过，能在多大程度上促进项目并购，尤其能否迎来大规模并购潮还存未知。

“真正要化解房企的流动性危机还有待于销售的回暖和提升。”中国企业资本联盟副理事长认为，项目并购对当前的房地产出清而言，没有太明显的作用。

柏文喜进一步表示，一些负债率较低、资产质量较好而仅仅因为流动性问题而陷入困境的房企通过企业并购即可解决问题；一些高杠杆、高负债的出险房企，甚至表外负债深重的房企，最终可能需要通过重整甚至破产清算来化解问题与风险。

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