房价上涨预期仍存 “两投”购房信贷受限

近日，央行发布的《2017年第二季度中国货币政策执行报告》(以下简称《报告》)指出，“严格执行差别化信贷政策，限制信贷流向投资投机性购房。”而值得关注的是，就在央行发布《报告》的同一天，广州多家大型银行均表示，自2017年8月12日起首套房贷利率由基准上调至基准上浮5%，引发市场广泛关注。

那么，除了落实监管意图外，还有哪些因素在助推银行房贷利率的走高？限制信贷流向投资投机性购房又会对银行信贷业务有何影响？

而针对市场普遍关注的房贷利率下半年走势，接受记者采访的多位专家表示，不排除年内房贷利率继续收紧的可能，但并不会大幅度提高。

房价上涨预期仍然存在

记者注意到，在《报告》发布的前几日，央行已经在《中国区域金融运行报告（2017）》中为房地产信贷划出了清晰的金融政策底线——“在支持居民合理自住购房的同时，严格限制信贷流向投资投机性购房。”

《中国区域金融运行报告（2017）》称，“2017年，各地区将认真落实‘房子是用来住的，不是用来炒的’政策要求，继续强化‘因城施策’调控政策，全国房地产市场可能呈现‘成交回落、价格平稳略降’的发展态势。”

值得一提的是，在该报告中，央行认为房价上涨预期仍然存在，主要原因包括：土地供应不足，部分城市甚至出现“面粉比面包贵”的情况；部分热点城市库存处于低位，短期内市场供应紧张；居民投资渠道有限且回报不高。

中国民生银行首席研究员温彬在接受本报记者采访时分析认为，目前的房地产调控措施更多的是集中在需求侧，从过往调控经验看，调控政策一旦放松，像京、沪、广、深这样的一线城市土地和房价往往会出现更大幅度的上涨。“因此，在当前房地产市场调控初显成效之际，应更加重视完善房地产调控的长效机制，包括增加一线城市土地供应、建立多层次住房体系、征收房地产税。在金融层面就是要通过差异化的首付比例和贷款利率支持刚需、抑制投资和投机需求，以更好地体现房子的居住属性。”温彬说。

“预期的扭转需要一定的时间。” 在中国社科院金融研究所银行研究室主任曾刚看来，目前整个房地产市场价格的上涨预期较以往已有一定程度的减弱。“这时政策的执行需要更多定力，随着房地产限购限贷政策的持续，预期的转变需要一个过程，并不能短期见效。”曾刚表示。

部分银行上调首套房贷利率

据悉，在广州，建行、中行、农行、交行等多家大型银行于今年8月12日起执行首套房贷利率基准上浮5%。同时，记者了解到，北京地区的首套房贷款利率依旧还是以基准利率为主，且目前只有广发银行和民生银行等部分银行的首套房贷款利率上涨了10%，二套房贷利率则上涨了20%。

事实上，房贷利率上调并不仅仅局限在一线城市。融360最近发布的7月份房贷利率报告显示，7月份，全国超九成的银行已无利率优惠，其中，364家银行执行基准利率，较上月减少35家；126家银行执行基准利率上浮，较上月新增94家，上浮趋势明显。

银行纷纷上调房贷利率为哪般？受访专家表示，除了顺应监管层楼市调控政策风向以外，银行资金成本上涨也是一个重要的原因。

“虽然说央行没有调整法定存贷款基准利率，但从今年以来银行负债成本快速上升，包括发行的同业存单、理财产品以及银行拆借利率都有较大提升，如果仍旧按照此前在按揭贷款基准利率下浮发放房贷的话，银行部分产品就会出现利率倒挂的现象，从银行自身角度来说是很难持续的。”温彬认为，银行上调房贷利率是市场利率变化、银行负债成本增加的一个必然结果。

曾刚也持有相似观点，他同时强调，提高房贷利率也是银行主动调整信贷结构的题中应有之义。“今年上半年以来，市场利率持续攀升，波动性加强，为了缓解期限错配压力，银行信贷从期限结构上更倾向于短期放贷，提高资产流动性，使得资产端再定价能力得以提高，以应对资金端收益的上涨，降低利率风险。”曾刚表示，不考虑顺应房地产调控政策风向的因素，仅仅从银行自身的资产管理角度来讲，银行也会作出提高房贷利率的选择。

居民贷款降杠杆成趋势

在一系列调控政策下，房地产贷款正在持续降温。数据显示，个人住房贷款6月末增速回落至30.8%，较年内最高点低6个百分点；利率方面，个人住房贷款利率略有上升，6月加权平均利率为4.69%，比3月上升0.14个百分点。

值得关注的是，近日央行发布的7月信贷数据显示，当月人民币贷款增加8255亿元，同比多增3619亿元。分部门看，住户部门贷款增加5616亿元，其中，短期贷款增加1071亿元，中长期贷款增加4544亿元。

专家表示，从结构看，住户部门中长期贷款增加4544亿元，占全部新增人民币贷款的55%，较上个月回升24个百分点。房贷占比回升主要受企业贷款占比下降影响。但从新增房贷规模看，略低于今年前7个月的平均值，说明银行对刚需住房支持力度不减。

对于下半年房贷利率的走势，多数银行业内人士认为，由于监管部门对于个人住房按揭贷款政策并没有放松迹象，各家银行将密切关注房地产相关政策变化的趋势，不排除进一步调高房贷利率的可能性。

“未来政策存在进一步收紧的可能，同时，银行出于对资产负债管理方面的考量，下半年也会减少流向房地产领域的资金。”曾刚强调，银行应根据“有保有压”“一城一策”的信贷政策，对不同类型信贷需求区别对待，在加强对房地产信贷流向调控的同时，也要注意满足刚需客户需求。

而在温彬看来，下半年进一步提升房贷利率的可能性相对较小，特别是首套房贷利率总体会相对稳定。“由于央行的货币政策仍旧是坚持稳健中性，在今年年内，市场利率将保持相对平稳，银行负债成本相对可控，那么银行就不太可能对房贷利率尤其是首套房贷利率进行大幅提高。”温彬说。

此外，专家表示，随着我国宏观经济企稳向好，企业投融资需求旺盛，今年年内银行将加大对企业部门融资支持，减少对房地产领域的资金供给将使银行能够腾出更多的资金去支持企业部门。